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新手咨询店面问题 三种基本情形要分清

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发表于 2013-10-12 12:05:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
一、店面转让
日常生活中有以下两种情形:
1.店面的产权人(即房主。要有产权证,包括房产证、土地使用权证,但一般有房产证就行。你要审查该证)与你签订合同,将店面卖给你,到时要去办理房产证和土地使用权证,办完了,转让才生效。
2.店面的承租人(租房主的店面的人)说要转让,那实际上应该是店面转租(见下述)才对。如果他说是把店面卖给你,这是无权处分,他没有这个权利,所谓的转让是违法无效的。归根到底,要买店面,只能向产权人去买。
因此,店面转让,应当理解为向产权人买店面。把店面转租也称为店面转让,这是民间存在的不符合法律概念的称法。
二、店面转租
是指承租人(在你之前租房主的店面的人,即转租人)把店面租给你。这应当得到店面产权人的同意,否则一般认为是无效的。因此,如果不是店面产权人把店面租给你,你应当要求跟你签租房合同的承租人去把产权人拉进来,一起在合同上签字,确认产权人他同意该项租赁。
日常生活中,所谓的店面转让很多其实就是这种转租。转租人把店面转租给别人,得到的租金(民间可能称为转让价)高于转租人向产权人交纳的租金。这样,转租人就赚到了差价。
未经过产权人同意的转租比较可怕的是,如果把店面租给你的承租人(即转租人)或者店面的产权人在租赁期内(当然,租房一般都要约定租赁期限)就把你赶走,由于合同无效,你不得不走。而如果经过产权人同意,那么,在租赁期内,就算赶你,你也可以不走。
店面产权人(应当有证,见前述)把店面租给你,那就是叫店面租赁,叫出租,而不是叫转租。这种租赁在租赁期限内,你完全有权安心地在店面里开展经营,不怕产权人(即出租人)突然叫你走。

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